冥想的空間

中國時報【洪正吉／台北報導】

新房貸利率不會再降了！央行總裁彭淮南出面道德勸說，各公股行庫最近密集開會，行庫指數型房貸的加碼幅度將訂定下限。現在台銀、土銀、合庫等主要行庫房貸利率前六個月最低利率一.五％將是谷底，新房貸利率未來看升。

在彭淮南出面道德勸說後，公股行庫的房貸政策出現變化，但為避免影響股市及房市，公股行庫都悄悄進行。據悉，年底前銀行不會推出新的房貸商品，但房貸利率的結構確定大幅修正，方向是不讓利率有往下降的空間。

公股行庫說，目前新台幣存款牌告的機動及固定利率還有○.一一五個百分點的利差；在未來央行升息前，至少會有兩波新台幣存款牌告利率調整動作。

也就是說，年底前會先調整到零利差，明年初再調一波，讓固定利率超越機動利率，以便央行啟動升息機制時，降低市場衝擊。

對房貸戶而言，目前銀行指數型房貸利率(簡稱房貸利率)，都是按指標利率及加碼幅度兩項調整。指標利率是依照公股行庫的定儲利率訂定，有些銀行按機動利率調整，有些銀行則以固定利率為準。

行庫表示，未來行庫新台幣存款固定利率超越機動利率後，兩者就會一起調升，包括新舊房貸戶的利息負擔，都會跟著變多。

在此之前，銀行將從加碼幅度下手。據悉，公股行庫最近發函各分行，加碼幅度到明年首季以前，都要訂一個最低下限，原則是不能因指標利率調整，而讓房貸利率低於目前行庫前半年利率一.五％。

換言之，現在開始的新房貸戶，加碼幅度將會比過去還大，加總之後的房貸利息負擔也會增加。公股銀行強調，目前仍在規畫，調整幅度還沒確定。

例如，目前合庫房貸利率，前半年房貸利率最低達一.五％，扣除指標利率後，前半年加碼幅度約○.三九％，未來將會上調，因此未來前半年房貸利率就有可能逾一.五％。

行庫強調，雖然景氣復甦前，央行仍需維持寬鬆貨幣政策，但銀行業者已開始配合築底，目前新房貸利率確定不會再降了。

經建會昨天舉辦第二場高房價問題座談會，與會學者認為，國內房市早在去年第一季就已經出現泡沫，「這一年多來更嚴重」。政大地政系教授張金鶚建議，政府不應在房價相對高點鼓勵民眾買房，應把更多資源補貼租屋者。

經建會前天起一連兩天召開「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」因應對策座談會，由經建會主委蔡勳雄主持，邀請國內專家學者討論。

政大地政系教授張金鶚表示，台灣的房市泡沫早在去年第一季就已經出現，房價中有兩成七到三成八是泡沫，也就是說，如果一千萬元的房價，其中有兩百七十萬元到三百八十萬元是泡沫。

「這一年多以來更嚴重」。他說，房價繼續上漲、民眾的所得與一般房屋租金卻逆勢下降，房價中的泡沬比率更高了。

張金鶚呼應央行總裁彭淮南看法，他強調，金融機構應該要對特定產品、特定地區、特定貸款人，嚴格審查、審慎放款，銀行業不能因為想要放款而不計風險，如此將任憑泡沫愈吹愈大。

張金鶚說，國內資源有過度集中在房地產的現象，許多家庭為追求買房，反而犧牲生活品質，這是一種「富裕中的貧窮」。

張金鶚公開反對優惠房貸政策，建議政府不要再提出任何獎勵購屋措施，政府應將重點從購屋市場轉移到租屋市場，因租屋者屬經濟弱勢比率較高，政府應把更多資源放在這些弱勢族群。

繼澳洲、挪威央行升息後，亞洲市場誰將是升息第一砲，已成為近期市場焦點，不過，由於台灣目前物價相對低點、年底又有選舉，加上台灣歷次升息多「向美國看齊」，因此最快升息動作將在明年初。

昨天彭淮南以邀請台銀、土銀、合庫董事長「閒聊」方式，要求銀行不要低利搶房貸、不要貸款給房市投資客、豪宅貸款不要只看擔保品價值的「房貸新三不」，雖未公開向過熱的房市採取任何政策緊縮性動作，但「房貸新三不」的宣示效果，可能又將讓銀行房貸市場大風吹。明的不能做，彭總統「迂迴」動作，確實是景氣未全面復甦、但資產價值過熱下，不得不採取的「示警」動作。

但從彭總裁近來談話和適時對過熱市場「降溫」動作來看，央行暫時無升息動作，推斷在市場有效控制下，央行的升息應該會在美國聯準會升息後跟進，「彭總裁降息跑第一，但升息，絕對會禮讓其他央行的」。在此之前，彭總裁將採取迂迴戰術，隨時「整頓」過熱的市場，但絕對不會是亞洲央行「升息的第一砲」。

去年金融海嘯爆發，彭淮南以超高效率在第一時間率先降息、連續七次降息，讓台灣在此波金融海嘯中安然度過。不過，近日各國股市重回金融海嘯前水準、及原物料價格蠢動等不利訊號出現，各國央行「退場機制」的討論甚囂塵上，尤其在澳洲、挪威央行相繼升息一碼，印度、香港、大陸也開始採取部分緊控資產、價格動作後，目前各界均在觀看誰將是亞洲第一個升息的國家，也讓今年以來外資加碼股市第一名的韓國、和外資炒匯盛行的印尼，成為目前市場點名的升息國。

央行有意嚴審房貸戶資格，學者認為，政府後知後覺，早該對高房價拿出辦法。建商則表示，金融海嘯後銀行放款早已趨嚴，央行出手後市場應會適度降溫。

淡江大學產經系副教授莊孟翰說，台北房價早已太高，超過國民的負擔能力，但政府之前僅顧發展經濟，未顧到社會現象；針對高房價，政策牽涉的各部門邏輯要一致，而非像上個月「以房養老」議題，部會間各唱各的調。

莊孟翰說，台灣的房地產向來是內需產業，所謂的資金行情，是因台灣調降遺贈稅、美國查富人稅等因素引發外來需求增加，但這種需求是否成真，還是僅止於炒作？值得政府注意。

莊孟翰認為，今年以來國產局大量標地，再由滿手現金的壽險業者承接，標售價格屢創新高，進而刺激房價走揚。他建議，政府若要讓房價回歸基本面，應暫停標地，讓市場冷卻一下。