國泰房地產指數第3季季報顯示，台北市房地產指數價跌量增，成交價連續4季下跌，推案量為近6年新低，成交量規模為高峰期6成左右。

台中都會區呈現價跌量增，第3季新推個案市場持續衰退下修，價格跌幅僅次於台北市，推案量與成交量規模為各地區最低。高雄都會區價漲量縮，第3季新推個案市場谷底反彈，房價正逐步提升，推案量持續保守，銷售率穩定上升，成交量規模萎縮。

從各地區房市表現看，台北市一般住宅成交價連續4季下滑，推案量亦是6年來新低。

政治大學地政系教授張金鶚分析，台北市淺碟型房市明明價量下滑，但叫價還一直創新高，最主要就是資金行情和扭曲的資訊往M型右邊堆砌出來的結果，反而忽略真正一般中產階級住房的市場變化。

他說，在兩岸金融監理備忘錄(MOU)、經濟合作架構協議(ECFA)的消息面助燃下，助長國有地及私人土地標售價不斷創新高，房價無法合理化，建商動輒推案每坪百萬元的百餘坪豪宅，逼得市井小民望屋興嘆。

根據台北市政府地政處公佈9月買賣移轉棟數為5380棟，已經連續三個月下滑，相鄰的台北縣雖然也下滑，但畢竟交易量比北市大得多，其中有不少是買不起台北市房屋者，只好在北縣捷運沿線購屋。

韓國、新加坡等亞洲國家央行總裁也擔心資金行情過於助長房價，紛紛採取壓抑措施。台灣央行也緊隨在後要求銀行授信須注意風險控管，不宜只看擔保品價值，更應重視借款人的償債能力。

玄奘大學財金系副教授花敬群說，調查顯示台北市房市價量下滑，但銷售率卻大好，彷彿一陣強風刮向台北市；建商和房仲對房市看法大相逕庭，市場氣氛詭異，建商認為一片大好，房仲對成屋賣方不願降價，買方無力追價，大嘆生意難做。

景文大學財稅系副教授章定(火宣)說，住宅可以投資，也可以消費，若當成投資，基本面要靠租金支撐，若當成自住，基本面要靠薪資所得；缺乏基本面的金融面是很可怕的，第3季市場推案量明明不多，但銷售率的一陣風卻把價格吹漲。

張金鶚說，現在各方對房價是否合理各有定論，若市井小民認為房價不合理，為何還要追著買？就是因為預期未來會更不合理，怕買不到便宜好屋，但推到極限之後行情就會下墜。

張金鶚認為，央行提醒銀行的動作是對的，而且從上億元豪宅市場下手緊縮授信，不會引起中產階級反彈，但會造成骨牌效應，迫使投資客離場，讓房價回歸到合理行情的基本面。

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，近期店頭市場的反應，口袋深的投資客寧可買2000萬元上下的成屋，畢竟好脫手、獲利快；因不可預期短期未來行情漲跌以及幅度，因此投資上億豪宅者並不多，且大都是放長期。

蘇啟榮也提醒購屋者，既然央行展開動作，市場的規矩是「不與央行對作」，接下來要「停、看、聽」審慎看待房市，並觀察國際經濟是否再出現空頭，若無，則房價可能橫盤整理，頂多小跌，不太可能重跌。

若未來經濟走穩上揚，央行也會調升利率，若購屋者擔心未來房貸利息負擔加重，則不妨自行先加1到2碼試算負擔能力。

但蘇啟榮強調，台北房市是淺碟型，若資金看好台灣和大陸未來3到5年發展，而不流向歐、美的話，屆時台灣國際化程度自然不可和今天同日而語，房價也會朝著其他國際大都市發展趨勢去演變，這也是難擋趨勢。

遠雄集團董事長趙藤雄認為，雖然台北市房價漲得兇，但從國際化大都市角度來看台灣房價還並不貴。上海靜安區房價都要近新台幣300萬元一坪，香港、新加坡也房價也比台北市貴一倍以上，除非國內生產毛額（GDP）不成長，否則房價一定跑得比GDP快。

他提醒購屋者，現在買房子是要找有特色、有質感、品質好的房屋，畢竟花了畢生積蓄買房子是要買得有價值，而不是買價格。981031

本則新聞由中央社提供 2009/10/31

經建會昨天舉辦第二場高房價問題座談會，與會學者認為，國內房市早在去年第一季就已經出現泡沫，「這一年多來更嚴重」。政大地政系教授張金鶚建議，政府不應在房價相對高點鼓勵民眾買房，應把更多資源補貼租屋者。

經建會前天起一連兩天召開「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」因應對策座談會，由經建會主委蔡勳雄主持，邀請國內專家學者討論。

政大地政系教授張金鶚表示，台灣的房市泡沫早在去年第一季就已經出現，房價中有兩成七到三成八是泡沫，也就是說，如果一千萬元的房價，其中有兩百七十萬元到三百八十萬元是泡沫。

「這一年多以來更嚴重」。他說，房價繼續上漲、民眾的所得與一般房屋租金卻逆勢下降，房價中的泡沬比率更高了。

張金鶚呼應央行總裁彭淮南看法，他強調，金融機構應該要對特定產品、特定地區、特定貸款人，嚴格審查、審慎放款，銀行業不能因為想要放款而不計風險，如此將任憑泡沫愈吹愈大。

張金鶚說，國內資源有過度集中在房地產的現象，許多家庭為追求買房，反而犧牲生活品質，這是一種「富裕中的貧窮」。

張金鶚公開反對優惠房貸政策，建議政府不要再提出任何獎勵購屋措施，政府應將重點從購屋市場轉移到租屋市場，因租屋者屬經濟弱勢比率較高，政府應把更多資源放在這些弱勢族群。

繼澳洲、挪威央行升息後，亞洲市場誰將是升息第一砲，已成為近期市場焦點，不過，由於台灣目前物價相對低點、年底又有選舉，加上台灣歷次升息多「向美國看齊」，因此最快升息動作將在明年初。

昨天彭淮南以邀請台銀、土銀、合庫董事長「閒聊」方式，要求銀行不要低利搶房貸、不要貸款給房市投資客、豪宅貸款不要只看擔保品價值的「房貸新三不」，雖未公開向過熱的房市採取任何政策緊縮性動作，但「房貸新三不」的宣示效果，可能又將讓銀行房貸市場大風吹。明的不能做，彭總統「迂迴」動作，確實是景氣未全面復甦、但資產價值過熱下，不得不採取的「示警」動作。

但從彭總裁近來談話和適時對過熱市場「降溫」動作來看，央行暫時無升息動作，推斷在市場有效控制下，央行的升息應該會在美國聯準會升息後跟進，「彭總裁降息跑第一，但升息，絕對會禮讓其他央行的」。在此之前，彭總裁將採取迂迴戰術，隨時「整頓」過熱的市場，但絕對不會是亞洲央行「升息的第一砲」。

去年金融海嘯爆發，彭淮南以超高效率在第一時間率先降息、連續七次降息，讓台灣在此波金融海嘯中安然度過。不過，近日各國股市重回金融海嘯前水準、及原物料價格蠢動等不利訊號出現，各國央行「退場機制」的討論甚囂塵上，尤其在澳洲、挪威央行相繼升息一碼，印度、香港、大陸也開始採取部分緊控資產、價格動作後，目前各界均在觀看誰將是亞洲第一個升息的國家，也讓今年以來外資加碼股市第一名的韓國、和外資炒匯盛行的印尼，成為目前市場點名的升息國。

央行有意嚴審房貸戶資格，學者認為，政府後知後覺，早該對高房價拿出辦法。建商則表示，金融海嘯後銀行放款早已趨嚴，央行出手後市場應會適度降溫。

淡江大學產經系副教授莊孟翰說，台北房價早已太高，超過國民的負擔能力，但政府之前僅顧發展經濟，未顧到社會現象；針對高房價，政策牽涉的各部門邏輯要一致，而非像上個月「以房養老」議題，部會間各唱各的調。

莊孟翰說，台灣的房地產向來是內需產業，所謂的資金行情，是因台灣調降遺贈稅、美國查富人稅等因素引發外來需求增加，但這種需求是否成真，還是僅止於炒作？值得政府注意。

莊孟翰認為，今年以來國產局大量標地，再由滿手現金的壽險業者承接，標售價格屢創新高，進而刺激房價走揚。他建議，政府若要讓房價回歸基本面，應暫停標地，讓市場冷卻一下。

營建股昨日股價表現夯！法人表示，新台幣升值，市場利率低，都會區土地資產看漲，10月係營建案推出的高峰檔期，預期後續營建股在營建個案入帳下，業績將會不錯。在新台幣升值行情及市場資金豐沛效應下，營建股仍可持續關注。

昨日大盤微漲不到0.1％，但興富發（2542）、台開（2841）、京城（2524）、順天（5525）漲幅均逾4％，遠雄（5522）、基泰（2538）、宏普（2536）漲幅也逾2％，為昨日強勢類股。法人昨日買超遠雄1,526張、興富發502張、台開275張、鄉林108張等。

台灣工銀投顧表示，北市精華區內今年第四季或2010年的新推案，只要是大面積的方整土地，建商都規畫做為豪宅建案，開價都較2008年的原有規畫大幅上升，來到每坪100萬元的水準。

台灣工銀投顧分析，若新流感疫情在冬季大流行，造成大量民眾被隔離、停班停課，可能對短期房市形成嚴重打擊，但若營建股或北市房價因而大幅修正，反而會是長期買點。

新光投信國內部投資副總王世昌表示，台幣長期趨升、市場低利率、游資豐沛，營建股資產升值效益將持續發酵。

而陸資來台投資房地產、台資回流，房地產因此交易熱絡，房價居高不下。

本則新聞由中時電子報提供 2009/10/17

　　華南銀行13日降價標售4,566坪的台北市南港工業用地，底價為29億3,838萬元起標，吸引中悅集團以及江陵建設競標，結果開標揭曉相當戲劇化，中悅集團以總價29億3888萬8889元，僅比江陵建設多出一元，驚險標得這筆土地。■　偏愛數字8與9 勝負全在一念間

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，這次標案僅以一元之差定勝負，顯見當初兩大投標者都認為，該案可能沒有其他競爭者，因此出價保守，只是想不到業者對8、9兩個數字的特殊偏好，居然成為決勝負的關鍵。

　　信義代銷協理呂信銓指出，附近工業區土地行情，可參考國揚在2006年買下旁側大南港土地價格，06年10月國揚以每坪約62萬元，總價約66億元，取得南港路上的10,635坪工業區土地，由此來看，此次華南銀行底價並不高，換算每坪土地單價約64.35萬元，因此可順利脫標。■　觀察國揚開發案 當做南港房市指標

　　永慶代銷事業處副總吳金銘表示，華銀本次標出的南港區工業用地，位於南港路三段133號的工業區，中悅集團以總價29億多標得，由於基地面積大而方正，可塑性相當高；但未來處理昇航汽車貿易公司的46坪畸零地，仍須付出一筆龐大成本。此外，中悅集團本次大手筆揮軍北上，從桃園首次前進台北精華區，預料將為大台北房市點燃新的戰火。

　　信義房屋昆陽店長吳同傑指出，南港路沿線可稱的上是南港的「黃金走廊」，從成美橋下延伸至經貿二路，原本就是南港的主要幹道，南側鐵路地下化後，地上將更新為帶狀公園，加上三鐵共構的南港車站，與南側的昆陽站，交通極為便利，短期內可先觀察國揚的「大南港開發案」，作為觀察南港房市的指標。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

本則新聞由網路地產王提供 2009/10/14

房價迭創新高，房仲業者調查，目前居住在巿中心，有88％想購屋的民眾會向巿中心外圍或台北縣遷徙；這一批「輕移民」當中，年齡集中在三、四十歲，個人月收入則以六萬元以上居多，購屋預算近五成規畫在600至1000萬之間。

2003年下半年迄今，北市房價漲幅超過五成，同樣總價，在市中心只能買到套房，距離遠一點的郊區，卻可以買到三房二廳標準格局的物件，許多民眾為了追求更好的住家品質，展開向郊區遷移的行動。

同樣總價郊區可買三房二廳

根據北市民政局的資料，從去年1月到今年8月，北市人口呈負成長，由262萬9689人降至261萬2605人，一年多來減少1萬7084人，反觀同一時間內，北縣民政局的統計，北縣人口由380萬575人增加至386萬2640人，一年多來增加6萬2065人。

永慶房仲集團研展室協理黃增福指出，從近期的客戶需求發現，許多民眾選擇從大安、信義、中山、中正、松山等巿中心，往北市外圍如內湖、士林、北投、文山等區移動，而北縣的中和、新店詢問度也向上攀升，這些人為了追求更好的品質，寧願花多一點的交通時間，用相同的房價，住更大一點的房子。

省錢居住空間大又有景觀

依永慶房仲集團「民眾遷移意願」調查結果顯示，原居住北市巿中心的民眾(含租屋)，有55.5％購屋時會選擇在北市中心的外圍置產，考慮北縣的則有32.5％；原本住在北市中心外圍的，也有48%會往北縣購屋。至於原本就居住在北縣的民眾，則有66.7％購屋時還是選擇北縣。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，北巿中心居民遷往巿郊，多偏好北巿外圍區域的內湖、文山、南港，以及北縣的中和、永和、板橋、新莊等地，而今年第二季、第三季上述地點較去年同期的成交表現，與其他區域比較，也呈現相對穩定，甚至領先態勢。

另從永慶房仲集團的調查也可得知，這一群「輕移民」，家庭人數多為3、4人，大多是有小孩的中產階級，調查發現，由市中心遷往市中心外圍最主要考量為「房價」，佔了30％，第二個則是「居住空間大小」，佔了26％，「希望有景觀」名列第三，佔20％。

本則新聞由中時電子報提供 2009/10/09

房價飆高，民眾深怕買貴了，紛紛推遲下手購屋時機。根據永慶房屋公布的第三季購屋趨勢調查結果發現，看好今年第四季為購屋好時機比例較上季大減14個百分點，而認為明年是較佳進場時機的民眾卻較上季上升18個百分點，顯示民眾購屋意願已有推遲現象。

淡江大學經濟系副教授莊孟翰也預期，今年全年買賣移轉件數將較去年大幅減少4萬多件，來到33萬件上下，較去年縮水逾一成。

「巿場受到資金面推升，但基本面尚未跟上，這一波房巿上漲有點虛！」永慶房仲集團總經理廖本勝說，未來房價走勢將看ECFA能否落實，進而增加國人就業機會，提振國內經濟，將是關鍵。

根據2009第三季永慶購屋趨勢大調查結果，看好未來半年是購屋好時機的民眾高達52％，看好比重在連續四季走揚後首次回跌，從上季高點62％下跌近10個百分點。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，這顯示目前房價過高，民眾對高房價開始卻步，進場購屋意願比較不如上季積極。另外，看好2010年是進場購屋好時機的民眾高達44％，較第二季調查結果大增18個百分點，相較之下，看好購屋好時間在2009年的民眾從54％減少為40％，大減14個百分點，民眾對於進場購屋時機有逐漸往後遞延的現象。

葉凌棋表示，這反映目前經濟情勢逐漸好轉，民眾一方面看好房價上漲，但另一方面卻又擔心無法負擔房價高漲後實質購屋能力降低的矛盾情結，所以會選擇延後進場購屋時間點，期待明年房價持平或降價後才準備進場。

莊孟翰認為，從全台建築執照、使用執照及買賣移轉件數大幅減少，法拍總案量增加等數字分析，未來2至3年除區隔巿場外，整體房巿處於U型谷底盤整態勢將越來越明顯。

本則新聞由中時電子報提供 2009/10/06