冥想的空間

國泰房地產指數第3季季報顯示，台北市房地產指數價跌量增，成交價連續4季下跌，推案量為近6年新低，成交量規模為高峰期6成左右。

台中都會區呈現價跌量增，第3季新推個案市場持續衰退下修，價格跌幅僅次於台北市，推案量與成交量規模為各地區最低。高雄都會區價漲量縮，第3季新推個案市場谷底反彈，房價正逐步提升，推案量持續保守，銷售率穩定上升，成交量規模萎縮。

從各地區房市表現看，台北市一般住宅成交價連續4季下滑，推案量亦是6年來新低。

政治大學地政系教授張金鶚分析，台北市淺碟型房市明明價量下滑，但叫價還一直創新高，最主要就是資金行情和扭曲的資訊往M型右邊堆砌出來的結果，反而忽略真正一般中產階級住房的市場變化。

他說，在兩岸金融監理備忘錄(MOU)、經濟合作架構協議(ECFA)的消息面助燃下，助長國有地及私人土地標售價不斷創新高，房價無法合理化，建商動輒推案每坪百萬元的百餘坪豪宅，逼得市井小民望屋興嘆。

根據台北市政府地政處公佈9月買賣移轉棟數為5380棟，已經連續三個月下滑，相鄰的台北縣雖然也下滑，但畢竟交易量比北市大得多，其中有不少是買不起台北市房屋者，只好在北縣捷運沿線購屋。

韓國、新加坡等亞洲國家央行總裁也擔心資金行情過於助長房價，紛紛採取壓抑措施。台灣央行也緊隨在後要求銀行授信須注意風險控管，不宜只看擔保品價值，更應重視借款人的償債能力。

玄奘大學財金系副教授花敬群說，調查顯示台北市房市價量下滑，但銷售率卻大好，彷彿一陣強風刮向台北市；建商和房仲對房市看法大相逕庭，市場氣氛詭異，建商認為一片大好，房仲對成屋賣方不願降價，買方無力追價，大嘆生意難做。

景文大學財稅系副教授章定(火宣)說，住宅可以投資，也可以消費，若當成投資，基本面要靠租金支撐，若當成自住，基本面要靠薪資所得；缺乏基本面的金融面是很可怕的，第3季市場推案量明明不多，但銷售率的一陣風卻把價格吹漲。

張金鶚說，現在各方對房價是否合理各有定論，若市井小民認為房價不合理，為何還要追著買？就是因為預期未來會更不合理，怕買不到便宜好屋，但推到極限之後行情就會下墜。

張金鶚認為，央行提醒銀行的動作是對的，而且從上億元豪宅市場下手緊縮授信，不會引起中產階級反彈，但會造成骨牌效應，迫使投資客離場，讓房價回歸到合理行情的基本面。

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，近期店頭市場的反應，口袋深的投資客寧可買2000萬元上下的成屋，畢竟好脫手、獲利快；因不可預期短期未來行情漲跌以及幅度，因此投資上億豪宅者並不多，且大都是放長期。

蘇啟榮也提醒購屋者，既然央行展開動作，市場的規矩是「不與央行對作」，接下來要「停、看、聽」審慎看待房市，並觀察國際經濟是否再出現空頭，若無，則房價可能橫盤整理，頂多小跌，不太可能重跌。

若未來經濟走穩上揚，央行也會調升利率，若購屋者擔心未來房貸利息負擔加重，則不妨自行先加1到2碼試算負擔能力。

但蘇啟榮強調，台北房市是淺碟型，若資金看好台灣和大陸未來3到5年發展，而不流向歐、美的話，屆時台灣國際化程度自然不可和今天同日而語，房價也會朝著其他國際大都市發展趨勢去演變，這也是難擋趨勢。

遠雄集團董事長趙藤雄認為，雖然台北市房價漲得兇，但從國際化大都市角度來看台灣房價還並不貴。上海靜安區房價都要近新台幣300萬元一坪，香港、新加坡也房價也比台北市貴一倍以上，除非國內生產毛額（GDP）不成長，否則房價一定跑得比GDP快。

他提醒購屋者，現在買房子是要找有特色、有質感、品質好的房屋，畢竟花了畢生積蓄買房子是要買得有價值，而不是買價格。981031

本則新聞由中央社提供 2009/10/31